房企信用违约之后，佳兆旧改这些债务背后的业平项目股权被资方“收回”，大鹏王母旧墟城市更新项目或许就是安信其中之一。

近日，腾挪深圳市大鹏新区城市更新和土地整备局发布了关于王母旧墟中山里片区城市更新的佳兆旧改单元草案。该更新单元项目拆除范围用地面积约9.22万平，业平拟更新方向为居住、安信商业等功能。腾挪

草案内容提及，佳兆旧改由于公共利益、业平项目实施等原因，安信拟将原已批拆除范围内的腾挪约1.02万平用地调出拆除范围，调整后的佳兆旧改拟拆除范围用地面积为8.19万平。

观点新媒体观察到，业平王母旧墟中山里旧改申报主体为佳兆业日翔置业（深圳）有限公司。安信虽然公司名称里带有“佳兆业”字样，但根据股权穿透得知，项目实际已由信达资管100%持股，未来极有可能也是由该司负责盘活。

信达也并不是直接从佳兆业手中“接棒”，而是经过平安信托转移的“一手”。

推进现状

合一城市更新提供的资料显示，王母旧墟中山里旧改最早于2020年8月列入《2020年深圳市大鹏新区城市更新单元计划第二批计划》，计划有效期限2年，至2022年8月14日。目前项目计划已连续申请延期2次，时长达18个月。

据悉，王母旧墟中山里旧改不仅要落实城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目用地，贡献率需达到36.5%以上；还需按城市总体规划强制性内容有关要求执行。

例如更新范围内的王母钟氏宗祠、林屋祠堂，按相关规定及文物主管部门意见落实保护要求。

除此之外，由于项目临近深圳大亚湾核电站，还考虑核电站控制范围的影响，做好项目核电站场外应急准备工作。

观点新媒体了解到，深圳城市更新流程可大致分为四个阶段。即申报城市更新单元计划、申报城市更新单元规划、确定实施主体、建筑物拆迁及取得建设用地规划许可证。

其中，由于工作资料准备繁琐以及相关部门的审查批复，第二阶段申报城市更新单元规划流程相对较长，普遍周期在1-2年之间。

目前，王母旧墟中山里旧改从2020年纳入城市更新单元计划开始，从公告之日起其有效期已满两年。

按照深圳旧改条例的规定，已立项更新单元计划两年内规划未获批复、计划失效的项目，有一次延期的机会。

此外，专项规划批准下来的项目，2年内首期没有进入实施主体或实施主体阶段一年内没有办理土地出让手续，均将面临着被调出的可能。

据合一城市更新统计数据显示，截至2023年三季度末，深圳存在89个城市更新项目处于计划失效期，暂未取得规划批复，或将面临计划清退的风险。

而上述旧改项目已累计延期2次，最新的延期公告显示，项目草案的有效期将在2月14日截止。意味着项目近期没有实质性进展，将面临着失效调出的风险。

广东省三旧改造协会副会长、深圳合一城市更新集团董事长罗宇指出，城市更新项目计划申请延期一般为一次，此前由于疫情原因就出现超过一次延期的情况。

“还有另外一种情况就是项目计划调整。比如范围调整、改造功能方向调整，会进行有效期的重新计算。如果没有调整，正常情况下‘城市更新单元计划’只允许一次延期申请。”

翻阅本次修改公告得知，该旧改的确在“拆除范围用地面积”上做了调整，由原来的9.22万平削减为8.19万平。

若是按照罗宇给出的说法，本次王母旧墟中山里旧改很有可能由于“拆除面积”的调整，获得有效期的重新计算，将迎来最长2年的延期窗口。

旧改腾挪

如项目公司名称那般，王母旧墟中山里旧改最初的大股东及操盘方的确是佳兆业。

旧改的腾挪发生在2021年，佳兆业理财产品违约后的一个月。该年12月23日，平安信托便快速接手佳兆业日翔置业（深圳）有限公司85%股权，而佳兆业下属企业深圳明皓商务咨询则退出持股。

股权交割前，佳兆业日翔置业由佳兆业及深圳建信投资分别持股85%、15%；交割后，该司则是由平安信托及深圳建信投资分别持股85%、15%。

从目前的股权穿透来看，佳兆业日翔置业目前被信达投资有限公司100%持有，后者为信达资管子公司。这便意味着，平安信托同样退出了王母旧墟中山里旧改，信达资管成为该项目最后的“主人”。

由于佳兆业在理财产品“爆雷”后，持续有资产腾挪及交易的动作。彼时，市场内也将佳兆业日翔置业股权交割看作为平安系驰援佳兆业、佳兆业卖子求生。对此，罗宇则表达出对佳兆业“明股实债”的忧虑。

“类似于平安信托和佳兆业关于大鹏王母旧墟项目公司的股权交割的情况，在过去信托领域，多发生于开发商与金融机构间的‘明股实债’动作，且较为普遍。”

而对于本次平安信托将项目公司的持股“转给”信达资管及其平台，他也指出，不能简单停留在“股权交易”的字面判断。

“平安信托所拿到的项目公司股权有可能是“明股实债”里面的债权，这种情况所产生的股权变动就变成了‘债权转移’。”

罗宇向观点新媒体坦言，具体是属于股权交易还是股债权转移，这里面存在多种不同情景，需要详尽的内部调查以及拿到双方协议内容，才能够判断背后具体的原因。

总的来看，平安信托介入佳兆业日翔置业并不像是出售事宜，更像是提前对项目公司背后所持有的资产采取保护措施。

市场对佳兆业“明股实债”的怀疑也并不是空穴来风。遇险后，信托及相关金融机构快速进入项目公司股权就是活生生的例子之一。

据观点新媒体观察，从平安信托介入进行资产保护，到最后信达盘活的路径，王母旧墟中山里旧改并不是个例。

佳兆业旗下曾斩获南沙湾地王地块的项目公司——广州市卓佳房地产开发有限公司，同样于2021年11月发生股东变动，彼时同样由平安信托受让100%股权。

该公司曾于2020年11月，在近20家房企争抢60轮的情况下，斩获南沙湾2020NJY-16地块，成交价为20.18亿元，楼面价高达2.27万元每平方米，一度刷新板块最高楼面价。

原计划地块上建项目原案名为“悦伴湾”，2022年7月，信达系通过收购项目债权、华建深圳提供增量资金借款，信达地产(600657)华南区域公司进场操盘代建的方式，对南沙“悦伴湾”项目进行盘活，同时也摸索出了一套“现金投资+债权+代建”模式。

盘活后的项目案名更名为“山海合悦”，虽然项目以低价的方式抄底市场需求，但开盘预冷局面仍无法避免，入市首周仅录得去化5%。